Der Kauf einer vermieteten Immobilie

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie ist zusätzlich folgendes unter anderem zu beachten:

1. „Kauf bricht nicht Miete“

Wird ein vermietetes Objekt verkauft, tritt der Käufer in sämtliche Mietverhältnisse ein. Es muss geregelt werden, ab wann die Mieten und Kautionen an den Käufer fließen sollen und der Verkäufer ist gehalten den Käufer darüber informieren, ob Mietstreitigkeiten außergerichtlicher oder gerichtlicher Art (Mietminderungen, Mietrückstände, Zurückbehaltungsrechte, Kündigungen) bestehen. Von Gesetzes wegen tritt der Käufer erst ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs in das Mietverhältnis ein. Es kann sinnvollerweise aber geregelt werden, dass die Ansprüche in Bezug auf die Nutzungen und Lasten im Innenverhältnis schon auf den Zeitpunkt der vollständigen Kaufpreiszahlung vorverlegt werden. Fällt dieser Zeitpunkt auf ein Datum in der Monatsmitte, sind die Mieten und Nebenkosten zeitanteilig zu berechnen.

Darüber hinaus kann geregelt werden, dass der Käufer ab Zahlung des Kaufpreises bis zur Eigentumsumschreibung ermächtigt wird, anstelle des Verkäufers Erklärungen gegenüber den Mietern (z.B. Kündigungen, Mieterhöhungen) abzugeben. Will der Käufer aufgrund Eigenbedarfs eine Kündigung aussprechen, kann er dies allerdings erst nach Umschreibung des Eigentums tun.

2. Verpflichtungen des Verkäufers gegenüber dem Käufer

Eine grundsätzliche Offenbarungspflicht des Verkäufers gegenüber dem Käufer in Bezug auf die Mietverhältnisse besteht nicht, dennoch sollten in den notariellen Vertrag bestimmte Informationen aufgenommen werden. Bereits vor Beurkundung des notariellen Kaufvertrages sollte der Käufer Einsicht in sämtliche Mietverträge nehmen. Im Rahmen des Kaufvertrages kann der Verkäufer verpflichtet werden, dem Käufer die Originale der Mietverträge auszuhändigen. Der Verkäufer ist verpflichtet, den Käufer darüber zu informieren, wenn die Höhe der Miete auf Dauer nicht erzielt werden kann.

3. Kautionen

Aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen ist der Käufer verpflichtet, dem Mieter die Mietkaution inkl. Zinsen, bei Fälligkeit des Anspruchs, zurückzuzahlen. Er ist hierzu ebenfalls verpflichtet, auch wenn er die Mietkaution vom Verkäufer nicht erhalten hat. Deshalb sollte der Verkäufer im Kaufvertrag verpflichtet werden, die Kautionen an den Käufer zu übertragen. Wenn der Mieter die Kaution nicht vom Käufer zurückerhält, kann er sich an den Verkäufer wenden, der Verkäufer haftet also hierfür. Dies kann nur vermieden werden, wenn der Verkäufer gegenüber den Mietern eine Haftungsfreistellung in Bezug auf die Kautionen einholt.

4. Gesetzliches Vorkaufsrecht bei einer vermieteten Wohnung und Kündigungsbeschränkung bei Eigenbedarf

a) Vorkaufsrecht

Bei dem Kauf einer vermieteten Wohnung (oder eines Reihenhauses bzw. einer Doppelhaushälfte nach Realteilung des Grundstücks), die dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegt, steht dem Mieter möglicherweise ein Vorkaufsrecht zu. Ob ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht, ergibt sich in der Regel nicht aus dem Grundbuch. Ein Vorkaufsrecht für den Mieter besteht, wenn die Aufteilung in Wohnungseigentum nach dem Einzug des Mieters erfolgte. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an Familienangehörige oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Wenn der Mieter in eine bereits bestehende geteilte Eigentumswohnung zieht, hat er hingegen kein Vorkaufsrecht. Der Notar ist dazu verpflichtet, die Parteien auf das Bestehen des gesetzlichen Mietervorkaufsrecht hinzuweisen.

b) Kündigungsbeschränkung bei Eigenbedarf

Handelt es sich bei dem Kaufgegenstand um eine vermietete Wohnung, bei welcher erst nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde, muss der Käufer beachten, dass er diese aufgrund von Eigenbedarf erst nach einem Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung kündigen kann.

5. Umsatzsteueroption

In der Regel ist im Rahmen eines Immobilienverkaufs keine Umsatzsteuer zu zahlen. Es besteht jedoch die Möglichkeit zur Umsatzsteuer zu optieren. Dies hat den Zweck, dass der Verkäufer den Vorsteuerabzug der von ihm geltend gemachten Kosten (Baumaterialien, Bauleistungen) erhält. Damit die Umsatzsteueroption vereinbart werden kann, müssen sowohl der Verkäufer als auch der Käufer im umsatzsteuerrechtlichen Sinne Unternehmer sein. Bei dem Verkäufer ist dies z.B. der Fall, wenn er die Immobilie für sein Unternehmen nutzt und beim Käufer ist dies beispielsweise der Fall, wenn er die Immobilie für sein Unternehmen erwirbt oder seinerseits an einen Unternehmer vermietet. Bezüglich der Umsatzsteueroption sollte unbedingt im Vorfeld der Rat des jeweiligen Steuerberaters der Parteien eingeholt werden, um abzuklären, ob und welche Voraussetzungen für die Umsatzsteueroption vorliegen.