Die Finanzierung des Immobilienkaufs – Die Grundschuld

Der Kaufpreis wird in vielen Fällen zum Teil oder vollständig über einen Kredit bei einer Bank, Sparkasse oder Bausparkasse finanziert. Hierbei nimmt die Käuferpartei bei Ihrer Bank ein Darlehen auf. Die Bank oder die Sparkasse verlangt in der Regel, dass der Käufer die gekaufte Immobilie als Sicherheit verwendet und das Kreditinstitut die Zwangsversteigerung betreiben kann für den Fall, dass der Käufer das Darlehen nicht zurückzahlt. Hierfür wird für die Bank in den meisten Fällen eine Grundschuld (=Pfandrecht am Grundbesitz) bestellt. Selten erfolgt die Absicherung des Kreditinstituts noch über eine Hypothek. Dies liegt wohl daran, dass die Grundschuld nach Abzahlung des Kredits für eine neue Absicherung eines neuen Darlehens wiederverwertet werden kann. Bei der Hypothek besteht die Möglichkeit der Wiederverwertung hingegen nicht.

In der Grundschuldbestellungsurkunde werden oft vergleichsweise hohe Grundschuldzinsen von bis zu 20% vereinbart. Diese haben aber nichts mit dem Zinssatz, den die Käuferpartei mit der Bank in Bezug auf das Darlehen vereinbart hat zu tun. Diesbezüglich gilt der mit der Bank vereinbarte Zinssatz. Bei den Grundschuldzinsen handelt es sich u.a. um eine zusätzliche Absicherung der Bank für den Fall, dass das Darlehen nicht vereinbarungsgemäß zurückbezahlt wird und die Immobilie zwangsversteigert werden muss. 

Außerdem wird sich mit der Vereinbarung eines hohen Grundschuldzinses eine flexible Wiederverwertung der Grundschuld bei höher verzinslichen Darlehen vorbehalten.

Der Darlehensvertrag muss nicht notariell beurkundet werden. Die Grundschuld muss hingegen notariell beurkundet werden, sofern sie eine sofortige Unterwerfung in die Zwangsvollstreckung in die zu belastende Immobilie und/oder des gesamten Vermögens des Darlehensnehmers enthält, was der Regelfall ist. Ist diese Klausel nicht enthalten, genügt die notarielle Unterschriftsbeglaubigung.